En cherchant à soustraire certains éléments comme les parkings, rampes d’accès ou escaliers du calcul de la surface construite, le promoteur court le risque de voir son permis entièrement annulé.
La densification de certains quartiers, particulièrement dans le sud de Nouméa, incite les développeurs à soustraire un maximum d’éléments au calcul de l’emprise. Pour rappel, en zone résidentielle, le plan d’urbanisme directeur de la ville (article UB1 10) limite à 50 % l’emprise des constructions sur la superficie de la propriété foncière.
Cette disposition peut générer des litiges dans la mesure où le terme « construction » ne bénéficie pas d’une définition précise. De ce fait, la tentation est grande de considérer que certaines éléments annexes, gourmands en m2, ne sont pas des constructions au sens du PUD.
Ainsi, dans un contentieux portant sur un permis de construire un immeuble à Val Plaisance, un promoteur avait exclu du calcul de l’emprise une partie du parking et sa rampe d’accès. Confrontée au recours de riverains, qui souhaitaient empêcher l’artificialisation totale d’une zone appréciable pour sa verdure et les désagréments d’une rampe pour les automobiles dans la zone des prospects, la ville de Nouméa, pour défendre son autorisation, argua que le parking et la rampe n’étaient pas des « constructions ».
Pour trancher le débat sur la définition des constructions, réouvert par la dernière modification du PUD, le Tribunal a précisé que les « éléments bâtis dépassant de 60 cm la pente naturelle » sont des « constructions » (en dehors de quelques exceptions).
Partant de ces rappels, le Tribunal a opté pour une approche ferme, en décidant que ces irrégularités, qui portent sur l’emprise, devaient entraîner l’annulation rétroactive du permis, sans possibilité de correction :
« s’il est vrai que telles méconnaissances, prises isolément, seraient susceptible d’être régularisées, il n’en demeure pas moins que le permis de construire accordé par l’arrêté du 27 juillet 2021 resterait affecté d’autres irrégularités qui, s’agissant de celles tenant au nombre de places de stationnement et à l’emprise au sol, lesquelles ont été respectivement constatées aux points 9 et 13 du jugement, vicient le permis en son entier et ne seraient pas susceptibles de donner lieu à régularisation ».
Cette décision est logique puisque le dépassement de l’emprise oblige le promoteur et son architecte à revoir à la baisse la surface bâtie et, par conséquent, l’ensemble du projet. Les développeurs sont donc incités à surveiller le respect des ces prescriptions, qui permettent aux quartiers de Nouméa de conserver leurs qualités paysagères et leurs capacités à abriter une certaine biodiversité.
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